보배드림

부동산 투자기법에는 다양한 방법들이 존재합니다.

우선...

입지 좋은 부동산을 타켓으로 잡고

다음 고민은 어떻게 최대한 싼 가격으로 매수할 것인가의 고민입니다.

부동산을 싸게 사는 고전적인 방법은..

분양을 받는 매수 방법...

경매를 통한 매수 방법..

그리고 급매가 나올때  매수하는 방법들이 있을 겁니다.

그러나...

위의 방법보다 더 싸게 매수하는 또다른 방법이 있습니다.

우선 10억 아파트를 목표로 했다고 가정해 봅시다.

1. 이 10억짜리 아파트가 전세로 나와있는 매물들을 전부다 체크합니다.

2. 그 중 일부는 전세가가 상당히 낮은 매물도 분명히 있습니다.

3. 보통 일반적인 경우 대출이 4억 있으면 전세 6억~7억을 내놓고

세입자에게 전세금을 받으면 기존의 대출을 갚아서 근저당을 풀고

이후 세입자가 나갈때 다시 근저당을 잡아서 대출로 세입자에게 갚습니다.

4. 그런데 요즘 부동산 대출을 전부다 막아놔서 세입자들도 전세대출이 나오지 않습니다.

집주인에게 전세대출이 나오지 않으니 기존대출을 풀지말고 전세금을 낮춰달라고 하면

집주인은 흔쾌히 전세금을 낮춰줍니다.

5. 이때 중요한 것이 집주인이 공무원이거나 연금수급자가 아닌 수입이 불분명하거나

수입이 거의 없는 사람들을 타켓으로 삼고 그 사람과 전세계약을 해야 합니다.

즉 집주인이 은행 외에는 자금동원 능력이 없는 사람들을 선택하는 것이 좋습니다.

특히 강남에는 집만 하나 달랑 있고 특별히 직업도 수입도 없는 사람들 많습니다.

6. 자.. 드디어 전세계약을 하는데 전세계약을 하면서 이미 이전 대출이 있음을 알았기에

추가적인 대출을 집주인이 못받게 약정을 합니다. 보통 기존대출과 세입자가 있는 경우

은행에서는 대출이 나오지 않습니다.

7. 이미 집주인이 4억 대출이 있으므로 전세계약은 2억으로 해서 전세계약을 체결합니다.

8. 집주인이 능력이 없다면 대출금의 원금과 이자를 갚지못하게 되면..

집주인은 급매로 집을 팔거나 은행에 압류로 경매가 나가게 될 겁니다.

9. 집주인이 집을 급매로 팔려고 할때 세입자는 전세계약을 이유로 집을 비워줄수

없다고 끝까지 밀고 나갑니다. 그러면 세입자를 안고 집을 사려고 했던 사람이

그 집을 살수 없게 됩니다.

10. 집이 경매로 나가게 될때를 잘 이용해야 합니다.

은행은 경매를 통한 배당에서 1순위이며 세입자는 2순위입니다.

세입자 보호제도란 것이 있지만 5천만원이 넘으면 세입자 보호제도에 해당되지 않습니다.

즉, 경매로 나가게 되면 세입자는 전세금 전체를 돌려 받지 못할수도 있습니다.

경매가 2차, 3차까지 유찰될수 있기 때문이죠.

 집주인은 4억을 빌렸지만 근저당의 채권최고액은 이보다 훨씬 많기 때문입니다.

11. 현재 경매 유예제도란 것이 있어서 1년까지 경매를 유예할 수 있습니다.

그 사이 집주인은 경매 나가지 않기 위해 집을 서둘러 팔려고 할 겁니다.

세입자는 끝까지 이전의 전세계약을 이유로 절대 집을 비워줘서는 안됩니다.

12. 결국 경매에 나가게 되면..

세입자는 은행에 집주인이 대출받은 대출금 전액을 인수를 해버리면

세입자가 집의 명의를 자신의 것으로 바꿀수가 있습니다.

13. 세입자는 경매시 배당에 대해 은행이 1순위가 되고 세입자는 후순위이지만..

해당 집의 최우선 매입순위는 세입자가 됩니다.

14. 결국 세입자는 4억를 빌린 집주인이 그동안 원금과 이자를 갚고 남은 대출금과

자신의 전세금 2억으로 10억짜리 집을 싸게 사게 되는 겁니다.

 15. 세입자는 6억 미만으로 10억짜리 집을 사는 것이 됩니다.

이때 가장 중요한 것이 전세계약을 할때 반드시 집주인이 기존 대출이 있어야 하며

집주인의 직업을 잘 살펴야 합니다.

 [압구정 현대아파트]

 위의 집은 압구정도 현대아파트 입니다.

시세 25억짜리 아파트 전세가가 6억내외로 나와있습니다.

즉 여기 전세 내놓은 집주인은 기존 대출이 무조건 있다는 얘기입니다.

기존대출이 있는 아파트 중 전세가 저렴하게 나온 집들을 타켓으로 삼고

집주인의 직업과 현금 동원 능력을 분석해서 이런 집에 전세 들어가서

위와 같은 요령으로 전략을 짜면 집을 가장 싸게 사는 방법이 됩니다.

분양은 가점이나 경쟁에서 순위에 들기 힘들고..

경매는 절차가 복잡하고 번거로우며 세입자나 다른 채권관계가 있을시 복잡합니다.

가장 쉽고 싸게 집을 장만하는 방법은 위와 같이 집주인의 기존 대출을 안고

명의이전하는 방법이 입지 좋은 아파트를 가장 저렴하게 사는 방법입니다.

부동산 투자에 참고 바랍니다~~~~~~~