보배드림

지난 편에 이어 근저당 투자법 2탄입니다.

부동산 매매를 잘 안해보신 분들이 많아서 무식한 댓글들이 많았습니다.

좀더 쉽고 자세히 기술하겠습니다.

[압구정 현대아파트]

본인 소유 아파트를 자기돈으로 사서 살고 있는 경우가 아니라면..

세입자로 살거나 혹은 시기를 봐서 평생 살아갈 아파트 구입시기를 노릴 겁니다.

우선 근저당 투자기법은 현재 본인 소유 아파트가 없을시 아파트 장만을 싸게 할 수 있는

방법 중 하나입니다.

입지 좋은 아파트를 대략 시세의 60% 정도에 살수 있는 기법입니다.

세입자로 들어가기 전..

반드시 근저당이 40% 내외인 입지 좋은 부동산을 선택하고 임대인 즉 집주인이

고정적인 수입이 없거나 현금 동원능력이 약한 집주인의 아파트를 선택하는 것이 중요합니다.

세입자로 들어가게 되면..

이미 집주인이 대출이 있기 때문에 그전에 근저당 설정이 얼마나 되어있는가를 등기부상 확인해야 합니다.

세입자는 전세계약 이후 3가지 중 하나를 선택해야 합니다.

1. 확정일자

2. 전세권설정

3. 전세보증보험

위 3가지 중 하나를 선택해서 반드시 가입해야 하는데..

확정일자는 비용이 600원이지만 보증금을 돌려받지 못할시

보증금 반환 소송 이후 경매신청이 가능한 권리이며

전세권 설정은 비용은 비싸지만 소송없이 해당집에 대해 경매신청이 가능한 권리입니다.

그에 반해 전세보증보험은 SGI(서울보증보험) 에 전세계약 후 가입할 시

집주인의 집이 경매로 나가거나 전세금을 돌려받지 못할시 보증기관에서 100% 전세금을

돌려받을수 있는 가장 안전한 제도입니다.

전세보증보험은 집주인의 집이 은행에 근저당 설정이 60% 이내의 집과 전세계약에서만 가능하며

비용은 1억당 15만 3천원입니다.

즉, 임대인의 집에 전세로 들어가게 되면 위의 3가지 중 한가지는 반드시 하게 되는데

단순히 전세금만 100% 안전하게 돌려받으려면 전세보증보험에 가입하는 것이 제일 좋습니다.

그러나..

집주인의 집을 노리고 전세계약을 해야하는 경우에는..

비용이 비싸더라도 전세권설정을 해야 합니다.

전세권설정을 하게 되면..

전세보증보험처럼 100% 전세금을 돌려받는다는 보장은 없으나

집주인의 집을 싸게 인수할 수 있습니다.

전세권설정을 하게되면 법적으로 세입자의 동의없이 집을 처분할 수 없기때문입니다.

위의 압구정 현대아파트 시세를 보시면..

25억짜리 집에 전세 6억짜리와 전세계약을 합니다.

집주인의 직업이 모호하거나 능력이 없다고 판단되는 집을 선택하는 것이 중요하며

전세계약 이후 전세권 설정을 합니다.

이미 등기부 등본상 근저당 설정이 된 것을 확인하였기 때문에

집주인이 기 대출의 원금과 이자가 체납될 때까지 기다립니다.

다급해진 집주인은 세입자의 동의를 받아 집을 급매로 내놓으려 할 겁니다.

이때 세입자는 절대 동의를 해주지 않습니다.

이것은 세입자의 최소 권리입니다.

이후 연체가 3개월 흐르면 은행에서 압류신청이 들어오고..

향후 1년동안 경매유예제도로 인해 집을 팔수 있게 되지만..

세입자는 끝까지 매매에 대해 동의해 주지 말아야 합니다.

이후 세입자는 전세권설정의 최대 권리인 경매를 신청합니다.

그리고 집주인의 대출과 근저당 설정이 된 은행에 통보하여..

집주인의 대출을 안는 조건으로 세입자 본인 앞으로 명의변경 신청합니다.

10억짜리 집에 집주인 4억 대출이 있고 세입자가 2억 전세로 들어가면

전세권 설정으로 10억짜리 집을 6억에 살수 있는 방법입니다.

간혹...

멍청한 인간들 중 일부는 전세로 들어가서 경매가 되니 전세금 못받고 있네 마네 하는

개소리들을 하는데...

전세계약을 하게 되면..

집주인의 집이 근저당 설정된 집이라면..

2가지 중 하나를 반드시 선택해야 합니다.

1 전세권 설정으로 집주인의 집을 노릴 것인가?

2. 전세보증보험으로 집주인이 전세금 돌려주지 않거나 경매나갈시에도 100% 전세금

   돌려받는 방법으로 할 것인가?

집주인의 직업이 확실하다면 전세보증보험으로 가고

집주인의 직업이 노호하거나 불확실할 시 집을 노려야 합니다.

전세권 설정은 세입자 동의없이 집을 팔수도 없으며

소송없이도 경매신청 가능하여 근저당 설정된 대출을 안고 싸게 집의 명의변경이 가능합니다.

다음으로는...

주식에서 다이버젼스를 활용한 매수타이밍 찾기와

일목균형표 시간대칭 투자법을 소개해 드리겠습니다.