보배드림

기초 1편으로 부동산 투자와 주식 투자 요령에 대해 설령 합니다.

부동산과 주식은 서민들이 부자가 되는 거의 유일한 방법 중 하나입니다.

부동산과 주식은 늘 항상 우리 곁에 있지만..

성공하는 사람은 그렇게 많지 않습니다.

왜 일까요?

바로 정공법을 쓰지 않기 때문일 겁니다.

주식투자는 선택사항이자만...

부동산은 좋든 싫든 무조건 해야 하는 것이 우리의 숙명입니다.

의식주 중에서 부동산은 어쩔수 없이 자거나 쉬거나 휴식을 취하는

인간이 살아가면서 가장 필수적인 요인입니다.

노숙자로 살아가지 않는다면 반드시 집이라는 부동산은 반강제적으로 사야 하니까요.

부동산 투자에서 가장 중요한 요소는 무엇일까요?

혹은 주식 투자에서 가장 중요한 요소는 무엇일까요?

부동산에서 가장 중요한 요소는 바로 입지 입니다.

즉, 그 부동산 그 집이 어느 위치에 있느냐가 가장 중요한 요소입니다.

또한 부동산에서 건물은 그렇게 중요하지 않습니다.

부동산 가격의 대부분은 대지이며 건물가격은 그렇게 많은 비중을 차지하지 않습니다.

왜냐하면 건물은 시간이 지남에 따라 감가상각이 되어 0에 수렴하지만

대지인 토지가격은 감가상각이 없이 반드시 시간이 지남에 따라 상승하기 마련입니다.

부동산에서 입지 다음으로 중요한 요소는 바로 토지의 용도변경과 개발재료 입니다.

부동산이 가장 가격이 많이 오를때가 바로 주거지역에서 상업지역으로 용도변경될 때입니다.

이러한 용도변경이 이뤄지기 위해서는 해당지역의 개발재료가 뒤따라야 합니다.

앞으로 부동산의 전망은 한강 조망이 가능한 서울지역과 바다 조망이 가능한 부산으로 나눌수 있습니다.

즉 부동산에서도 부익부 빈익빈이 나타나서 입지가 좋은 블루칩 위주로 상승과 하락이 극단적으로

나타날수 있는 시기가 도래한다는 것입니다.

투동산 투자의 예를 실제를 통하여 살펴보겠습니다.

위의 사진은 광안리 바닷가 백사장에 있는 아파트입니다.

현재 건축되고 있는 해운대 LCT를 제외하고 국내에 유일하게 바닷가 백사장에 있는 아파트입니다.

지하철과는 80m 거리이고 도보 3분내에 있으며 초등학교는 30m 내에 도보 1분거리에 있습니다.

그런데 광안리 앞바다 라인이 상업지구 변경이 되고 있으며

해당 지역의 1평당 가격이 1억원을 훌쩍 넘어섰습니다.

서울 강남을 제외하고 지방중에서 가장 입지가 좋은 곳으로 정평이 나 있는 곳입니다.

위 아파트의 대지면적은 102.47제곱미터이며 이것을 평으로 계산하면 3천평입니다.

여기서 중요한 것이 바로 주택이나 아파트를 구입할때 대지지분을 반드시 계산해야 합니다.

전체 세대가 210세대이고 전체 대지면적이 3천명이면

1가구당 대지지분은 약 14.2평입니다.

현재 이곳의 토지 1평당 가격이 1억원이 넘는데 평당 1억원으로 계산하게 되면

이 아파트의 1가구당 최소 금액은 14억 이상이어야 정상적인 가격인 것입니다.

부동산과 주식에서 또하나 중요한 것이 바로 저평가되어 있는가와 고평가 되어있는가 입니다.

과연 위 아파트는 저평가되어 있을까요? 아니면 저평가 되어 있을까요?

부동산 실거래가를 살펴보도록 하겠습니다.

 위의 아파트 사각형 네모의 30평이 실거래가격이 4억 9천만원입니다.

즉 다시말하면 30평 아파트가 대지지분으로 계산할 시 최소 14억 이상이어야 하는데

실거래가격은 4억9천만원으로 9억원이 싸게 거래되고 있다는 것입니다.

거기에 상업지구 변경과 재건축이 추진되고 있는 상황에서 비정상적으로 싼가격에 거래되고 있습니다.

즉 다시말하면 위 아파트를 매수하면 이론적으로 최소 9억원의 차액이 발생할 수 있다는 것입니다.

위 아파트보다 입지가 좋지않은 해운대 LCT 마저도 평당 4천만원에 거래되고 있으니 엄청 저평가된 것입니다.

부동산 특히 아파트를 매수할 때 중요한 요소를 다시말하면..

첫번째가 입지..

두번째가 상업지구 혹은 개발재료가 있는가..

세번째가 주위 토지시세를 비교하여 대지지분 가격이 얼마인가를 살펴보는것이 중요합니다.

특히 대지지분이 거래되는 토지시세보다 저렴하면 100% 시세차익이 발생하는 곳입니다.

부동산 특히 주택과 아파트는 우리 생활에 필수적인 요소이며 선택의 요소가 아닙니다.

집은 의식주 중의 하나로 좋든 싫든 인간 생활에 없어서는 안될 부분입니다.

하지만 집을 구입할 때 앞으로의 시세까지 덤으로 얻어야 비로소 서민탈출이 가능합니다.

좋은 부동산과 우량하고 좋은 입지의 아파트는..

그렇지 못한 아파트보다 상당한 매리트를 가져다 줍니다.

좋은 입지의 아파트는 시세가 내릴때 덜 내리지만

좋지 못한 입지의 아파트는 시세 하락폭이 크게 나오며

좋은 입지의 아파트가 오를때 보다 상승기때도 덜 오르게 됩니다.

그래서 집을 구입할 때는 건물이 좋고 나쁘고를 보지 말고 입지를 보라고 말합니다.

주식 투자에서 성공하는 방법은 무엇일까요?

주식 투자에서 가장 중요한 것은 좋은 주식을 골라내는 것입니다.

좋은 주식은 어떤 주식일까요?

좋은 주식이란 성장하는 기업입니다.

주식이 오를때 두가지 경우가 있습니다.

첫번째가 성장하는 기업이며..

두번째가 저평가된 기업입니다.

성장하는 기업에서 투자를 할때 가장 중요한 것은 바로 대형주로 매수해야 합니다.

중소형주는 성장이 길지 않고 오래가지 않습니다.

그래서 코스닥 잡주 몇천원 짜리 주식에 투자하지 마라는 것입니다.

자...........

성장하는 기업은 최소한 신문만 봐도 알수가 있습니다.

또하나..

성장하는 기업은 일봉에서 모든 이평선들이 정배열되어 움직입니다.

몇가지 예를 살펴보도록 하겠습니다.

[삼성전자]

위의 삼성전자 챠트를 보시면 2016년 5월에 비로소 정배열되기 시작합니다.

이때 매수타이밍입니다.

기업이 성장하는지 몰락하는지를 보여주는 결정적 증거가 바로 챠트에서 정배열인가 아닌가 입니다.

삼성전자 챠트가 정배열되는 가격이 125만원 입니다.

이때부터 시작하여 두배이상 상승하게 됩니다.

[SK하이닉스]

SK하이닉스도 동그라미 친 2016년 8월 이후로 모든 20이평, 60이평, 200이평이 우상향으로

정배열되기 시작합니다.

이때의 가격이 3만5천원으로 이후 9만원까지 상승하여 약 3배정도 오르게 됩니다.

[셀트리온]

셀트리온의 챠트도 2017년 9월에 약 11만원에서 정배열이 되고 난 이후..

단기간에 약 40만원까 올라서 4배 가까이 상승하게 됩니다.

주식시세에서 수익을 얻는 방법 중 가장 중요한 것인 이평선들이 정배열되어 있는가

혹은 역배열 되어 있는가 입니다.

대형주 중에서 정배열된 종목이 항상 크게 가며

코스닥이나 중소형주들은 정배열이 되었다고 해서 반드시 시세가 우상향으로 크게 오르지는 않습니다.

그래서 대형주를 항상 눈여겨 보라고 말합니다.

자...........

부동산과 주식에서 어떻게 무엇을 사야 하는지 기초적으로 설명드렸습니다.

주식은 항상 리스크를 가지고 있고 큰 돈을 벌지 못하지만..

부동산은 리스크가 작으며 큰 돈을 벌수 있는 수단이 됩니다.

항상 부동산의 비중을 크게 가져가시고 주식은 총자산에서 10% 내외의 일부만 가져가야 합니다.

당신의 운명은 어느곳의 집을 사느냐와 어떤 주식을 사느냐에 따라 앞으로 인생이 달라집니다.

특히 부동산 하락기일때는 입지가 좋은 아파트는 가격이 내려가지 않지만..

입지가 좋지 못한 아파트는 반토막 시세하락 쉽게 나옵니다.

또한 부동산 상승기때는 입지 좋은 아파트는 몇배 오르지만..

입지가 좋지 못한 아파트는 상승폭이 작게 나타납니다.

그래서 무조건 부동산은 특히 부동산 하락기때 입지가 좋은 아파트를 싸게 사라는 것입니다.

부동산은 반드시 입지를 보고..

주식은 반드시 정배열을 본다는 최소의 원칙이 있다면 부자에 다가가는데 절반은 성공한 것입니다.

반응으 좋으면 2편으로 이어가겠습니다....