안녕하세요.
저는 지방에 살고있는 아들셋 키우고있는 가장입니다.
전세로 살던 집이 경매로 넘어가 당황스럽고 어떻게 할지 몰라 글을 올립니다.
아파트는 작은 아파트에요 24평쯤되는 20년정도된 아파트이구여
전세금 1억3천으로 배우자와 자녀3명과 함께 잘살고있었습니다.
그러던중 23년 10월부터 계약기간 끝날때쯤 집을 엄청 보러오시더라구여 집주인이 집을 팔려고했나
봅니다.
그러다 워낙 오래된집이라 잘 팔리지도않고, 계속 집은 보러오고 신경쓰던와중에
일단 전세 재계약을 하고 와이프랑 고민끝에 살고있는 집을 사기로했습니다.
집주인과 만나서 이런저런 애기하다,
일단 계약금 3천만원을 걸자고 제한하여, 살고있는집이고 저당도 잡혀있질않은걸 확인 후
생각이 짧게, 계약서를 쓰고 3천만원 입금을 했습니다.
아 , 그때 등기이전을 해버려야했었는데, 제가 생각이 짧았죠..
집주인을 너무 믿은탓도 있구여 , 24년 1월쯤 등기이전날짜가 다가와 (2월에 등기이전약속) 계약서,
은행에 생에 첫집 머시기 디딤돌 대출받으러 은행에 방문,
은행직원이 등기등본보셨냐고, 가압류가 잡혀있다고 확인되었습니다.
아....... 바로 집주인 전화... 자기는 가압류 잡힐줄 몰랐다는 말을 듣고 미안하다 빨리 정리해주겠다고
전화통화하고 부터.... 25년 10월까지 잦은 전화와 계약파기건으로 그냥 돈을 다시 돌려달라 하였지만
자기수중에 돈이 없다하여, 질질 끌다 경매까지 넘어갔습니다.
확정일자는 받은 상태라 지금 샐프경매에 들어가려고하는데,
1억3천 경매에 넣어 낙찰받을 준비를 하고있는 중이며,
계약서를 쓸 당시 1억6천으로 집을 구매하기로 계약하였구요..
여기서 궁금한게 있습니다..
일단 진짜 운이좋아 경매를 1억3천에 받게 되면 다행입니다. 그럴수 있을지는 뒷애기이구여.
1. 경매를 낙찰받아 등기까지 이전하게되면 저희가 계약할때 3천만원에 대한걸로 소송이나 가압류를
걸수 있는지요?
2. 경매를 못따오고 보증금을 받는것까진 되겠지만, 계약시 3천만원에 대한걸로 또 소송이나 가압류를
걸수 있는지요?
솔직히... 이 3천만원에 관한것 때문에.. 너무 스트레스받습니다.
법무사나, 부동산에 통해 계약을 했어야되는데 살고있는집이라, 복비가 아까워
주인과 1:1로 계약한게 참 후회스럽네요... (제가 바보인거죠)
3천만원도... 겨우빛을 내서 구했는데 지금까지 이자를 내면서 버티고있지만...
집주인이 너무 미워지네요...
저희 와이프도 너무 괘씸하다며, 집경매가 잘되면 변호사를 사든 법무사를 통하든
3천만원에 대한 소송을 진행하자고 합니다.. (솔직히 소송없이 간단히 돈받으면 좋겠어요 너무스트레스가....)
아.. 그리고 경매를 받게되면 가압류,저당 등등 다 소멸되고 저한테 등기이전이 되는지요?
아 너무 머리가 아프고 요즘 맨날 새벽에 깨고 잠도 제대로 못자고.. 너무힘드네요..
없는살림에 와이프랑 자수성가하여 겨우 자녀 셋을 낳아 한달한달 겨우 먹고 살고있는데
이런일까지 터지니.... 하루하루가 힘드네요..
긴글 읽어주셔서 감사하고요..
대한민국 아버지분들 언제나 존경합니다..
오늘도 좋은하루들 되세요 보배형님들
GTR오너
25457245
Jimny
잘 아는 곳에 가서 상담을 받아 보시는게 어떨까요
잘 아는 곳에 가서 상담을 받아 보시는게 어떨까요
잘 해결이 되야 할텐데요,
추천 4개 했습니다
나홀로소송 알아보고 계실듯
1. 집 경매쳐서 1.3억에 낙찰 받는 것은 그것대로 진행이구우~
2. 횽 계약금 3천만원은 경매와 별도로 집주인의 계약미이행 채무로 봐야 하는거애우~
3. 집매수는 경매로 선순위낙찰 알아보시구우~
4. 재산명시 및 재산조회명령을 법원으로부터 받아서 집주인 명의의 재산을 가압류 거새우~
5. 혼자하기 어렵다면 800~1500쯤 날린다 생각하고 변호사를 선임하새우~
1억3천에 대해 법원의 최고가매각허가결정시
임차인(전세권자)은 특별한 경우를 제외하고 매각대금을 선순위배당 받습니다
경매 낙찰이 되면 낙찰 금액에서 우선순위로 배당이 되게 됩니다.
등기부 떼서 우선순위부터 확인하시는게 좋을거 같네요
그리고 대항력을 가지고 계신거 같은데
님이 1순위라면 낙찰금액에서 우선 받으시게 됩니다.
말씀하신 상황이 너무 단편적이라 정확하게는 얘기를 못해드리겠네요
그리고 말씀하신 3천만원에 대해서는 낙찰을 받든 안 받든 소송가능할거 같은데
정확한건 상담 받아보시길 추천 드립니다.
대항력이 있으시면.
낮게 써보시는게.
대항력 있어 누구나 쉽게 입찰 안할겁니다.
그리고 집 내놔도 안나가면 입지와 환경이
좋지못하니 더욱이 님한테 유리한거 같어요.
.
전문가 상담 먼저 받아보세요.
제일 정확할겁니다.
이런쪽에 무지하니... 무지하다보니 이사태까지 ... 보배형님들 도움주시려는분들 감사합니다.
밑에 실장 사무장들 말고 실직이 직접 하는 법무사들이 있어요.
다른 이야기 이리저리 들어보시는 것 보다 서류들 챙겨서 법무사 직접 만나 의논하시는게 제일 정확하고 빠릅니다.
전세 확정일자 등 서류가 있다면 쭈욱 눌러 사시면 됩니다.
낙찰자에게 이사 갈테니 전세금 내달라고 하면 내주게 되어있습니다.
상세한건 법률사 무료 상담이나, 부동산 등 물어보세요~
화이팅 입니다.
1. 1.3억에 낙찰받을경우.. 질문자님이 선순위세입자로 보증금 전액을 받으실수있어. 낙찰받게되면 상계처리가 가능해보입니다만, 경매를 신청한 가압류권자가 무잉여로 경매취소가 될수있습니다. 그러니 1.3억보다 조금 더 입찰가를 산정하셔야합니다.
2.3천만원은 개인채무로 별도의 민사소송을하셔야합니다. (여기서 변호사/법무사님들은 승소판결까지입니다.) 추후 승소를하신다고해도 별도로 채권추심을하셔야합니다.
당초 집주인(채무자)의 재산이있다면 소송을통하여 승소하신후 추심이나 압류등으로 가능하시겠지만, 현실은 쉽지않을수있습니다.
저같음 전집주인(채무자)의 재산을 먼저 알아보고 압류해서 회수될수있다고 생각되면 가압류먼저 진행할것같습니다. 3천만원때문에 몇백만원이 더 들어갈수있어요. 소송이 꼭 정답만은 아니라는 것 잊지미세요
도움이 될지 모르겠지만 아는선에서 글을 남겨봅니다.
등기부상 설정등이 없었다면 가압류후 소송을 통해 판결을 받아서 강제경매를
신청하였을 겁니다. 경매사건을 조회하면 집행근원이 되는 사건이 있습니다.
배당종기일까지 계약금에 대한 가압류를 신청하고 권리신고를 하셔야 합니다.
전세금과는 별개로 배당절차에 참여하시면 됩니다.
경매관련 내용을 확인해야 하니 사건번호를 쪽지로 주세요.
내용확인하고 방향을 제시해드릴테니 지역에 있는 법무사에게 진행하시면 됩니다.
어줍잖은 법률사무소 23년차 종사자입니다.
댓글 주신분들가 동일한 의견으로,
잘 정리되어 나오네요.
Ai에서 정리해서 함보셔요.
1. 가압류결정문 확보 : 이유 - 결정문에는 가압류채권자의 청구금액의 내역이 간략히 나와 있음
2. 가압류금액이 매매계약 당시 보다 훨씬 전에 발생한 채권이면 집주인은 매매 완료 전에 가압류로 인하여 이전등기가 불능으로 될 것임을 알면서도 계약금을 받은 것이므로 변제능력(=이전등기 능력) 없이 계약을 체결한 것이 되어 사기에 해당할 수 있음, 그렇지 않고 매매 계약에 근접하여 가압류채권이 발생한 것이면 집주인도 빠져 나갈 여지가 있음
3. 보증금은 경매 절차에서 충당하고, 혹시 집주인에게 배당될 잉여금이 있으면 여기에 채권가압류 진행
4. 가압류도 집주인의 다른 재산을 발견해야 가능한데, 다른 재산은 없을 것이므로 패스
5. 계약금 3천만에 대한 지급명령 신청 당장
이 순서를 밟겠습니다.
1. 순위 근저당(은행)
2. 순위 전세권설정자(우리회사)
3. 가압류권자(저축은행)
1순위 은행쪽에서 임의경매로 넘겨서 전전 긍긍하고 있었는데, 낙찰자가 과도하게 경매가를 써내는 바람에 저희쪽에서는 피해를 최소화 할 수 있었습니다.
경매에 참여하신다면 가용한 자금을 다 써내는게 안정적일거 같습니다.
진리임
그사이에 주인은 다른곳에서 돈을 빌리고 가압류를 걸은 모양인데 확정일자가 있는데 가압류를 건다니 정상적이지 않습니다.
그러기 위해서 법무사가 필요한 것인데 법무사비 30만원 아낄려고 한것이 실수 인것 같습니다!
부동산매매를 혼자 하는 사람이 어디있습니까?
지금 3천만원이 문제가 아닙니다. 가압류설정되어 있다고 했는데 통보가 안되었다니 이해가 안됩니다.
계약시는 가등기 입니다
1억 3천은 어떻게든 살릴가능성이 높고
3천은 어떻게든 손해볼가능성이 높다네요.
전세금 13,000
계약금 3,000
계약과 동시에
잔금을 치른것과 같기때문에
바로 등기까지 했어야 했는데...
부동산수수료 얼마나 한다고
1억6천이면 얼마 하지도 않는데...
자세한건 변호사 혹은 법무사를 통해서 알아보시는게 제일 도움이 됩니다.
일단 가압류가 뭔지 알아보세요.. 국세랑 급여는 선순위보다 우선순위입니다.
확정일자니 뭐니 상관없습니다. 무조건 우선순위입니다.
이걸 기반으로 경매계획을 짜셔야 됩니다.
뭐.. 상대방은 고의적인 계약불이행이면 사기죄도 될수 있으나 대부분 민사로
끝날겁니다. 아시겠지만 민사는 이겨봐야 뜯어올게 없으면.. 속만 썩는거죠.
보증금반환소송 변호사 수임료 약 400정도 될 것 같아요
선순위일까?
그리고 3천은 계약미이행으로 받으시면되구요.
안주잖아요 계좌압류걸고 아무것도 못하게할수있어요. 법이 그렇게 허술하지않아요 잘몰라서그렇지
경매 진행단계에 따라 가압류 신청 가능여부를 확인해보시기 바랍니다(매매계약서를 작성하셨다는 가정하에)
이 정도는 비싸게 변호사까지 갈 필요도 없습니다
법원 근처 법무사 상담한번 받아보세요
경매전문 법무사통해낙찰받으시고,소송도 소송전문법무사하세요.변호사대비 절반이하비용입니다
권리분석 해볼께요
경매 고수입니다
배당요구를 했다는건 경매가 진행되서 낙찰자가 나오면 배당금을 받고 이사를 간다는 의미라고 합니다
그렇게되면 입찰을 여러사람이 할 가능성도 있습니다
주택이나 아파트를 경매로 낙찰 받고 제일 골치 아픈일이 세입자가 안나가는거라서 이사 간다고 배당요구를하면 입찰자 입장에선 호재라고 합니다
본인이 1.3억에 응찰 해보세요.
낙찰받고 등기치면 1.6억에 사는거죠
경매잘하시는분 수수료 주고 이용해도
무조건받을듯합니다
아무도 경매참여를 못하는 이유는 낙찰을 받으면 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 챙겨줘야합니다.
그래서 무조건 본인이 낙찰받아 상계처리를 하시고요 계약금 3천에 대한 부분은 어쩔수없이 민사 처리해야 할 것 같습니다.
계속 사실집이셨다면 이득입니다 1억 3천에 집을 낙찰받은거고 계약금은 민사로 돌려받으면 되기 때문이죠
길이 조금 힘들더라도 공부하셔서
득템하시길요.
내집마련해서 20년 더사셔야죠~^^
매매계약을하고 담보대출을받았는데
모지리 사기당해도 할말없을듯
담보대출 실행이 가능한가요?
저는 전세 임차인이 매수 하는경우 전세보증금을 계약금으로 진행합니다. 위 같은 경우 전세보증금을 계약금으로 하고 3천만원을 잔금으로 하여 3천만원 입금과 동시에 이전등기를 진행 했을겁니다.. 안타깝네요..
중개보수 아끼겠다고 직거래하셨다고 했는데 계약서 작성도 제대로 안되었을것 같고 당연히 특약도 없었을거고..
물론 낙찰 받으시게 되면 너무 다행이지만 말씀처럼 잠도 제대로 못 자고 하루하루 피말리는 일상을 살아가시는데 얼마나 힘드시겠어요… 1억6천 매매해봤자 중개보수 80만원인데 ….
예상외로 답변 잘해줍니다 (제미나이.쳇지피티.그록등)
그지역 무료법률상담소 가셔서 상담받아보시죠
어차피 인수해서 1주택자가 된다해도 전세사기의 경우 무주택으로 인정해줍니다
인수 받았다가 아파트 다시 팔고 융통되면 더 좋은 아파트로 청약해서 가시길 추천드립니다
나머지는 경매 신청자 봐야 핀트가 잡힐듯
전세권이 가압류 이전 이기 때문에
경매낙찰자가 전세금 부담해야합니다.
왠만 경매업자들은
선순위 임차인이 있어서
경쟁율이 낮아지더라도
미래가치 등 먹을게 안보이면
입찰조차 하지 않습니다
경매가격이
그집 시세 - 전세금 = 차액 수준으로
떨어질때까지 낙찰될 가능성이
매우 낮습니다.
해당 사건번호 알려주시면 좀 더 자세히 도움드릴 수 있습니다.
제가볼땐 선생님이 낙찰 받으실 확률이 매우 높습니다.
제생각엔 경매가 계속 유찰되서
집값이 몇백만원수준까지 떨어져서 글쓴이분이 인수하시는게 가장 현명한방법같습니다
너무 분해서 소송을 거시겠다면 변호사는 반드시 형사쪽으로 선임하시기바랍니다
형사판결이 민사로 그대로 따라옵니다
그리고 반드시 부동산전문 변호사를 선임하시기바랍니다
변호사들 자기 전문분야아니면 잘모르는경우가 대부분입니다
살고계시는집이 시세가 3~4억이상이라면 위에말씀드린결과는 얻기 어려우실거같고
2억 언저리라면 가능성이 매우높다고 생각됩니다
정말다행인건 다가구나 다세대가 아니라서 천만다행이네요
좋은결과있으시길바라겠습니다
그리고 이런사이트에서 조언을 얻는것도 괜찮겠지만 저라면 당장 부동산전문변호사.찾아가서 상담받겠습니다
1. 경매를 직접 낙찰받아 등기까지 이전한 경우
'상계처리'(내 보증금을 낙찰대금으로 치르는 것)를 통해 집을 소유하게 되는 경우입니다.
3,000만 원 소송 가능 여부: 가능
경매로 집을 가져오는 것은 '전세보증금(1.3억)'을 대가로 집을 사는 꼴이 됩니다.
하지만 별도로 지급한 매매 계약금 3,000만 원은 '부당이득' 혹은 '계약 파기에 따른 반환금' 성격으로 여전히 남아 있습니다.
따라서 전주인(집주인)을 상대로 '매매대금 반환 청구 소송'을 제기할 수 있음
현실적인 문제: 승소는 당연히 하겠지만, 문제는 상대방의 재산입니다. 이미 가압류가 걸릴 정도로 경제력이 바닥난 상태라면, 승소 판결문을 받아도 집주인의 다른 재산(통장, 다른 부동산 등)이 없다면 실제로 돈을 받아내기 매우 어려울 수 있습니다.
2. 제3자가 낙찰받아 보증금만 배당받는 경우
다른 사람이 낙찰을 받아 그 대금에서 보증금 1.3억 원을 돌려받는 상황
3,000만 원 소송 및 가압류 가능 여부: 마찬가지로 가능
임대차 보증금 1.3억 원은 경매 절차에서 우선변제권(혹은 대항력)으로 회수할 수 있지만, 매매 계약금 3,000만 원은 경매 절차에서 자동으로 보호되는 돈이 아닙니다.
따라서 집주인의 다른 재산(경매 후 남은 배당금 등)이 있다면 거기에 즉시 가압류를 걸고, 소송을 통해 집행권원을 얻어야 합니다.
핵심 포인트: 만약 경매 낙찰가가 낮아서 1.3억 원을 주는 것만으로도 벅차다면, 집주인에게 돌아갈 '잉여금'이 없을 확률이 높습니다. 이 경우 역시 판결문은 '종잇조각'이 될 위험이 큽니다.
전문가의 눈으로 본 조언 (중요)
이 사건의 핵심은 "집주인이 돈이 있느냐"와 "형사 처벌 가능성"입니다.
가압류 은닉 여부: 매매 계약 당시 이미 가압류가 올 것을 알고도 숨기고 계약금을 받았다면 사기죄 성립 가능성이 있습니다. 형사 고소를 지렛대 삼아 합의를 종용하는 것이 민사 소송보다 빠를 수 있습니다.
가압류 순위 확인: 경매를 넣기 전, 본인의 전세권(또는 확정일자)보다 가압류가 앞서는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 가압류가 앞선다면 낙찰 대금에서 질문자님이 1.3억을 다 못 받을 수도 있습니다.
가압류 집행: 소송을 걸기 전, 집주인 명의의 다른 재산(다른 부동산, 차량, 예금 등)이 있는지 미리 파악하여 '가압류'부터 해두는 것이 순서임
그러나 집주인은 가압류 사실을 고지했다고 변명할겁니다.
감정가는 얼마인가요. 감정가와 실거래가가 1.6에 가깝다면 선순위 임차인도 있는 그 구축 아파트에 입찰 하는 사람 많지 않을수도 있어요. 님이 낙찰받으세요.
입찰시 경매는 보증금과 상계는 가능하나 입찰보증금 10%는 준비해야 합니다. 그리고 가압류권자가 무잉여로 기각될 수도 있는 점 참고하세요. 이럴때를 대비해서 중복경매를 신청해야 하는데 집행권원이 없어보여서 중복경매 신청도 안돼보입니다. 잘 해결되시길 바랍니다.
1. 경매에 직접 참가하는 방법이 가장 좋을 듯 합니다. ( 전세 보증금 금액으로 낙찰가격을 써 내세요 )
경매에 직접 참가해야 전세 보증금 전액을 확실히 보전 받을 수 있습니다.
만일 다른 사람이 낙찰가격을 1.3억원 밑으로 써 내면 보증금 밑으로 받을 수 있기 때문입니다.
2. 가장 먼저 해야 할 일은 먼저 3,000만원 계약서를 가지고 법원으로 달려가 " 지급명령서 " 송달이나 아니면 전자소송을 통해 계약금반환소송의 소를 제기하세요 ----- 지급명령서 또는 소송의 소장을 가지고 해당 아파트에 대해 가압류를 해 놓으세요 --- 경매가 진행되면 기존 가압류권자와 동등하게 권리를 행사할 수 있습니다.
즉 , 차후 배당 받을 때 권리순위에 따라 전세보증금을 우선 배당받고 나머지 금액에 대해 가압류권에 대해 안분배당을 받게 됩니다.
3. 위에 받아 둔 " 지급명령서 또는 소송 소장을 " 또 가지고 집주인의 다른 부동산 ( 현재 살고 있는 집 등기부등본을 빨리 발급받아 확인요망 ) 에 대해서도 가압류를 신청해 놓으세요
4. 집주인 명의의 부동산 파악이 어려우면 법원을 통해 "재산조회명시신청" 을 해 보세요
위에 언급한 것은 시간과 노력만 있음 직접 법원 쫏아 다니며 할 수는 있습니다.
다만 이런 문제는 빠르게 대응해야해서 전문가가 필요한 것이니
------- 혹 전문가를 찾아 의뢰하신다면 무조건 아무 번호사 사무실을 찾아가지 말고
부동산 관련 소송을 전문으로 하는 법무사 또는 변호사 사무실을 수소문해서 찾아가세요
최고가 매수 신고 가격으로 매수: 다른 사람이 경매에 참여해 가장 높은 금액을 써냈더라도, 임차인(전세 세입자)이 원한다면 그 최고가와 동일한 금액으로 집을 우선적으로 낙찰받을 수 있습니다.
신청 시기: 매각기일(경매 당일)까지 법원에 신청할 수 있습니다.
현장 행사 추천: 가장 확실한 방법은 경매 당일 법원에 직접 출석하여, 입찰 마감 후 최고가 입찰액이 결정되었을 때 즉석에서 우선매수권을 행사하는 것입니다.
준비물: 신분증, 도장, 입찰 보증금(보통 최저 매각 가격의 10%)이 필요합니다.
자세한 사항은 법무사나 법원 경매에 문의하세요
의외로 회원 중에 이쪽 방면 전문인도 있으실테니
도와주지는 못할지언정 악플은 달지 맙시다
글내용으로 보면
일단 선순위임차권에 해당되는지 알아보시고요
작성자 분은 대항력 임차인 이시기에
감정가가 얼마에 책정될지 모르나 1억3천에 낙찰받을 확률은 높고요
계약금 3000은 민사로 가셔야 할듯합니다
그런데 3천줄때 바로 등기안치고 머했는지 참 일을좀 꼼꼼히하세요
(시세가 대충 1억4천~1억8천정도되겠네요)
1억3천에 경매보시면 거의99프로 낙찰됩니다 누가 1억4천에 낙찰보더라도
본인은 1억3천받고나갑니다
고로 지금문제가 되는건 3천만원인데
이건 집주인민사거셔야됩니다
하루빨리요
담부터 전세든 월세든 매매든
특약에 잔금치루고 전입신고할때까지
등기권리변동없이진행한다 변동시
계약파기와 위야금지불한다 적으세요
게다가 어둠의이슬님 말씀처럼 전세사기요건 되도록 신청해보시고 된다면
1)
경매 참여 직접 낙찰 및 3천은 민사청구
2)
전세사기요건 갖추어 우선매수 청구
(낙찰자의 금액으로 새치기해서 낙찰을 가져올 수 있음. 선순위 세입자 있으니 보증금 인수건이라 아무도 안 들갈것이고, 게다가 우선매수신청 미리 하면 아무도 입찰 안 들어갈 겁니다.
일단 우선 유찰되어 저가일 때, 매수청구신청 (1회만 가능) 지인이 입찰 그 가격으로 가져오는 방법
또는 직접 입찰.
(우건매수청구는 미리 신청 않고 낙찰자가 나타나면 우선매수하겠습니다 하면 되가도 함 ,,보증금 지참)
폰으로 쓰기 어렵네요 여기까지 검색되는데 경매 전문가와 상의 하시고 못 받은 돈은 민사청구 하시는게 좋을 것 같네요
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