보배드림

현재 부동산 대폭락기 초입국면 돌입했다고 보여집니다.

부동산 대폭락기 국면에서는 어떻게 대응해야 할까요?

과거 미국, 일본, 영국, 홍콩의 역사적 사례들에 비춰어 전망해 보겠습니다.

과거 1991년에 시작된 일본의 부동산 버블 이후 일본은 20년간 장기침체를 격게 됩니다.

일본이 잃어버린 20년의 경기불황 즉 디플레이션을 통해 많은 교훈을 얻게 됩니다.

부동산이 아무리 버블이든 호황이든 어떠한 부동산 규제정책을 써도 안된다는 것을..

한번 부동산 규제정책을 쓰게 되면 부동산, 건설업 외에 전체 산업으로 도미노처럼

국가가 장기침체를 겪으며 몰락할 수 있기 때문이죠.

일용직근로자 및 노가다들 대부분이 건설업종이며..

전체 근로자 중 부동산, 건설에 직간접적으로 영향을 받는 직종이 가장 많습니다.

그래서 모든 선진국들은 부동산이 아무리 올라도 절대로 부동산 규제정책을 쓰지 않습니다.

이것이 하나의 불문율처럼 정해져 있습니다.

그러나 우리의 현 정부는 모든 사람들을 평등하게 만들겠다는 하나의 프로레타리아 혁명에

기여하고자 강력한 부동산 정책을 시행하고 있습니다.

자~~~~~

다음 수순은 뻔한 겁니다.

서서히 부동산 규제정책이 실효를 발휘하여 부동산은 걷잡을수 없이 폭락하게 됩니다.

여기서 중요한 것이 과거 역사적 변동성을 살펴보는 것입니다.

일본의 부동산 폭락기때 도쿄중심가는 하락폭이 상당히 적었지만..

도쿄근교와 지방 및 서민들이 사는 곳은 부동산 가격은 90% 폭락하게 됩니다.

바로 강력한 부동산 규제정책 때문이죠.

앞으로 서울 강남과 한강 조망이 가능한 비강남, 그리고 바다 인접한 부산의 부동산은

가격 하락폭이 1~2% 하락하거나 보합세를 유지하지만..

그외 경기도, 지방의 부동산은 최소 -50% 이상 하락할 것으로 예상됩니다.

자신의 집이 강남이거나 한강조망 가능한 강북 혹은 바다조망이 가능한 해운대, 광안리가 아니라면

당신의 집은 앞으로 최소 반토막 반드시 나옵니다.

뉴욕 맨하튼의 가장 유명한 건물 중 하나인 트럼프 타워입니다.

미국은 수많은 경기침체와 활황을 반복적으로 겪었습니다.

그러나 뉴욕 맨하튼은 80년대 10년간의 구조조정기와 경기침체기에서도 단 한번도

부동산 가격이 하락한 적이 없습니다.

지금 미국의 대통령인 트럼프가 뉴욕 맨하튼과 라스베가스에 대규모 부동산 투자를 한다고 했을때

많은 사람들은 비웃으면서 트럼프를 욕했다고 합니다.

특히 맨하튼에 부동산 투자를 한다고 하니 이미 많이 오를때로 오른 맨하튼에 왜 부동산 투자를

하느냐면 비난하기도 했습니다.

그러나 트럼프의 선견지명은 정확했습니다.

지금 뉴욕 맨하튼의 1평 월 임대료는 한달 300만원에 육박합니다.

그래서 부동산에서 입지가 중요하며 입지가 좋은 지역은 절대로 시세가 하락하지 않습니다.

입지가 좋은 부동산은 부동산 폭락기때 보합세를 유지하지만

입지가 좋지 못한 부동산은 그냥 반토막 나버립니다.

하지만 부동산 상승기때는 입지가 좋은 부동산은 그때부터 폭등하지만

입지가 좋지 못한 부동산은 시세 상승폭도 미미합니다.

그래서 부동산은 입지가 중요하며 부동산 투자의 가장 최적기는 부동산 하락기 입니다.

부산에 세니마 혹은 여행가서 부산의 여러곳을 마주하게 되었는데..

부산 광안리를 둘러보면서 이곳의 입지를 보고 깜짝 놀랬습니다.

아마 강남을 제외하고 한강이남으로 가장 좋은 입지의 아파트라고 여겨질 정도였습니다.

이전편에서 왜 하필 이곳의 아파트를 올렸느냐고 의구심을 가지신 분들이 많았습니다.

사람이 게으르면 절대로 돈을 벌수 없습니다.

최소 서울시나 부산시 시청 도시개발과나 건축과에 단 한번이라도 전화해서 문의해 보신분 있나요?

전화 한통하는데 요즘 다 공짜입니다.

전화하는 시간 단 1분도 안됩니다.

하지만 많은 사람들은 노력도 분석도 하지 않으면서 부자가 되기를 꿈꿉니다.

서울, 부산 통틀어서 그린벨트나 재건축을 통한 주거지 용도변경 외에

주거지에서 상업지역으로 변경된 곳은 최근 부산의 광안리가 유일합니다.

보통 재건축을 하게되면 용적률을 높여주기때문에 한단계 위로 용도변경은 해줍니다.

그러나 상업지역으로 용도변경은 해주지 않습니다.

하지만 광안리는 부산시에서 도시개발 차원으로 스스로 상업지역으로 용도변경된 유일한 곳입니다.

그래서 서울, 부산에서 유일하기에 대표적인 사례로 올린 것입니다.

이 아파트의 대지지분을 인접 부동산 시세와 비교했을 시 무려 9억원의 차액이 발생합니다.

30평 기준으로 이 아파트의 최소 내재가치는 14억 이상해야 하지만

현재 거래되는 가격은 4억 9천만원이기에 비교대상으로 올린 것입니다.

다시 말하면 4억 9천만원에 매수해서 존버하면 최소 결국 본질가치인 14억원에 결국 도달한다는

것을 실제 예를 통하여 보여준 것이죠.

장담컨데 이 아파트는 재건축되거나 재건축 되기전에 서울 강남제외하고 한감이남으로

전국에서 가장 비싼 아파트가 될 겁니다.

최소 기본적으로 대지지분만 분석해도 쉽게 유추가 됩니다.

그렇다면 앞으로 닥칠 부동산 폭락기에 어떻게 대처하면 될까요?

정답은 무조건 입지가 좋은 부동산 혹은 아파트로 갈아타라는 것입니다.

이미 자신의 부동산이나 아파트가 50% 이상 폭락된 시점에서는 절대 갈아탈수 없습니다.

왜냐하면 자신의 아파트는 50% 폭락했지만 입지가 좋은 곳은 1~2% 하락했거나 보합세를

유지하기 때문입니다.

그래서 자본주의 시장경제에서는 양극화가 계속 발생하는 것입니다.

내가 부자가 되는 것과 가난하게 사는것은 운명이 아니라 본인의 선택입니다.

강남 아파트가 처음부터 비싼것이 아니였습니다.

이런 경기순환 싸이클을 반복하다보니 강남과 비강남의 격차가 계속 벌어진 것이죠.

결국은 최소한의 노력도 없이 무지했던 결과입니다.

대한민국에서 기관, 외국인을 제외하고 개인투자자 중 가장 많은 삼성전자 주식을 보유한 사람은

다름아닌 고물상을 하는 부부입니다.

이 고물상을 하는 부부는 30년 넘게 모든 수입이 발생하면 오로지 삼성전자 주식만 샀다고 힙니다.

삼성전자가 1만원일때도 100만원일때도 무조건 삼성전자 주식만 매수했다고 하며

아직까지 단 한번도 삼성전자 주식을 판적이 없다고 합니다.

왜 사람들이 부자가 되려면 부동산을 해야 한다고 할까요?

그 이유는 주식으로는 버틸수 없지만...

부동산은 버틸수 있기 때문일 겁니다.

반응 좋으면 3편으로 부동산투자와 주식의 기술적 분석에 대해 설명드립니다.

좋은 하루 보내시길~~~~