건물이 익숙해 보이시다면.. 뭐.. 그렇습니다.
이게 정석적인 npl 물건입니다.
22년도에 경매 시작해서 23년 말까지 딱 1년 걸렸습니다.
그리고 어제 4일자로 대금 완납해서 소유권이 넘어갔습니다.
특이한건 상가 임차인들이 아무도 권리신고를 하지 않았다는 겁니다.
가라 계약서인지 아닌지는 모르겠습니다.
여튼.. 새주인이 나가라 하면 다 나가야 합니다.
15년도에 현재 소유자가 24세의 나이에 15억 건물주가 됩니다.
물론 대출이 잡혀 있습니다.
울산중앙신협.. 저시절이면 채권 최고액이 130%가 잡혔을 수도 있습니다.
여튼.. 10억 넘게 대출을 뽑았는데.. 젊은친구가 취등록세까지 대략 4~5억을 벌었다는건 대단한겁니다.
일단 코로나 때.. 근저당이 이전되었습니다.
네.. 채권양도 라고 하고 일반적으로 npl 이라고 하는거죠.
은행의 경우 bis 비율도 있고, 부실채권 관리나 재무재표상 이쁘게 만들려고
저런 채권들을 매각합니다. 그러나 개인은 저런걸 사지 못하고
대부업체만 가능합니다.
여튼 저렇게 부실화된 채권을 자산유동화를 거쳐서 대부법인이 사는거죠.
근데 지돈가지고 사느냐.. 아닙니다. 달구벌 신용협동조합에서 질권을 설정한게 보이죠..
네 대부법인은 저 채권을 돈빌려서 사는겁니다.
그리고 은행에서는 질권설정을하고.. 경매가 낙찰이 되면 낙찰대금에서 배당을 받아가게 되는거죠.
개인도 온라인 p2p 대부업체를 통해서 재간접 투자를 하기도 합니다.
아는 사람들만 하는 뭐 그런거죠..
여튼 위 방식은 론세일 방식으로 보여집니다.
아주 정석적인 거래입니다.
정상적으로 경매를 통한 채권회수가 아닌 저런방식이 보편화 된 이유는
imf 시절이나 리먼 때 처럼 경매가 쏟아지니까..
알짜 물건을 싸게 빼먹고 싶었는데.. 좋은 물건은 경매시장에서 경쟁해야 하니..
곶감만 빼먹듯이 쏙쏙 빼먹을 방법이 없나.. 연구를 해보니..
소위 금융공학이라는 개소리를 통해서 오 부실채권 매각을 통해서 자산을 유동화 시키면 되는군..
근데.. 큰돈 안들이고 살방법이 없나? 아 이 부실채권 사면서 여기다 대출을 받으면 되겠네.. (질권)
이게 가능한 이유는 부동산이라는 자산이 남아있으니까.. 가능한거죠..
저렇게 유동화 시킨다음 저걸 내가 비싸게 받아도 내꺼입니다..
배당을 내가 받게 되니까요.. 그게 아니면 다른사람이 낙찰 받아도 상관없습니다.
왜냐하면 난 14억 2천만원 짜리 채권을 8~9억 정도에 사와서..
밀린 이자까지해서 최대 14억 2천을 배당받으면 되니까요..
배당 못받은건 채무자에게 돈내놔 하는거죠..
그럼 대부 법인에서 8억정도에 저 채권을 사왔다면.. 80% 대출로보면.. 1.6억 주고 사서..
단기간에 몇억 남기게 되는 구조 입니다.
뭐 저런물건이 항상 있는게 아니지만.. 손해는 은행이 보고..
이익은 누군가 보겠죠.. 눈먼돈이 아니라 합법적 돈벌이긴 합니다..
개인적으로 저 물건을 낙찰받은 법인이 누굴까 하는 궁금증이 있긴 합니다.
대게 죽은 집에 탈세 기타 등등 이야기가 있어서 찾아봤더니..
이미 세금 체납에 어제자로 소유권도 넘어간 상태입니다.
소유주와.. 세입자의 성이 같습니다..
현상황에서 75만원을 받을수있을지 모르겠네요.. 게는 냉동실에 있다는데..
채권 확보 해놔야 받을수있습니다..
낙찰이후 저기다 커피숍 및 디저트 카페 차린다고 나가라 하면.. 75만원은 저 하늘위로 날아갈거 같습니다.
진짜 공인중개사 이시군요.
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